LA LOCAZIONE DEGLI IMMOBILI E L’EVENTO DELLA “TRANSAZIONE NOVATIVA”. COME SCRIVERE UN CONTRATTO DI LOCAZIONE DI CASA, UFFICIO O LOCALE COMMERCIALE.

Scorcio della città bianca

L’aumento del canone di locazione non comporta la nascita di un nuovo contratto.

 

Che cosa significa e perché si dovrebbe chiedere la “novazione” del contratto in corso di locazione?

Il contesto più comune in cui si può osservare una pretesa di intervenuta “novazione” di un contratto di locazione è quello processuale.

Qui, il locatore promuove una azione giudiziale per ottenere la “convalida della licenza (o dello sfratto) per finita locazione“.

E’ il conduttore, invece, ad essere maggiormente interessato alla pronuncia di intervenuta novazione da parte del giudice.

Il motivo risiede nel fatto che con la pronuncia di novazione del contratto si avrebbe una sorta di rinnovo ordinato dall’Autorità Giudiziaria.

Un vantaggio immediato si realizza per il conduttore che si ritroverebbe a godere di un contratto ex novo. Così, le conseguenze della sua morosità vengono “driblate” , dovendosi fare riferimento alla data del nuovo contratto e non a quella del contratto iniziale.

Nel caso di sopravvenienza di negozio novativo, quindi, la data a cui deve farsi riferimento è quella in cui l’accordo novativo si è perfezionato.

Si parla di un negozio di natura consensuale e a prestazioni corrispettive, giuridicamente.

Esso produce, inoltre, produce sia un  effetto estintivo del precedente rapporto obbligatorio sia costitutivo del nuovo rapporto.

Non manca chi pensa, invece, che il negozio novativo non abbia le specifiche funzioni estintive e costitutive dette innanzi.

La novazione, per quest’ultimo orientamento di pensiero, è il risultato di diversi e incompatibili patti e si pone, piuttosto, come un modo di estinzione dell’obbligazione diverso dall’adempimento.

L’orientamento della giurisprudenza è teso, tutt’oggi, a negare la sussistenza dei requisiti della novazione, anche nel caso in cui le parti contrattuali abbiano apportato cambiamenti. E questo vale per l’ammontare del canone di locazione e anche in ordine alla durata dell contratto.

Locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo.

 

La legge italiana n. 392 del 1978 sulle locazioni di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, infatti, nell’articolo 79 prevede la nullità di ogni patto che preveda l’aumento del canone di locazione a favore del locatore.

Le uniche eccezioni fatte salve dal legislatore italiano, con gli articoli 67 e 68 della Legge del 27 Luglio 1998, n. 392, riguardavano i contratti di locazione già in corso quando è entrata in vigore la suddetta legge.

Anche per questi casi disciplinati con norma ad hoc la Corte di Cassazione italiana ha deciso che non si può parlare di novazione del rapporto di locazione se retino immutate le altre componenti fondamentali del contratto, come le parti e l’oggetto, cioè la cosa locata, con la Sentenza n. 753 del 1991.

Locazione di immobili urbani per uso abitativo.

 

Stesso divieto prevedeva la norma in merito alle locazioni di immobili urbani ad uso abitativo prima dell’entrata in vigore della Legge italiana n. 431 del 1998 ma essa è ora di segno opposto.

L’articolo 14 dell’appena detta Legge prevede l’abolizione del divieto di aumento del canone mensile per gli immobili urbani ad uso abitativo e lasciandolo in vigore solo con riguardo alle pattuizioni di aumento dei canoni di locazione di contratti scritti e registrati.

Perché si verifichi una novazione del contratto di locazione, invece, è necessario che vi sia una volontà inconfondibile delle parti di dare luogo a “una nuova stipula” e ad una “nuova causa contrattuale” da intendere come un interesse comune delle parti a un effetto nuovo.

Il semplice cambiamento di un accordo o di una clausola del contratto non è sufficiente a determinare l’effetto “novativo”, come, ad esempio, nel caso in cui venga mutata la modalità di pagamento o l’ammontare del canone.

Alla base di questa conclusione vi è un orientamento piuttosto consolidato nelle decisioni della Corte di Cassazione in materia di vaglio sulla sussistenza dei requisiti per riconoscersi l’intervenuta novazione del contratto in corso di locazione di un immobile.

Che cosa prevede il Sistema Giuridico italiano con riguardo alla “novazione” del contratto di locazione di immobili?

 

Il combinato disposto degli articoli 1230 e 1231 del Codice Civile italiano ci dà l’opportunità di comprendere che cosa s’intende per “novazione oggettiva” del contratto.

Per la legge è quell’evento che si verifica in costanza di rapporto contrattuale e determina il mutamento dell’oggetto o del titolo della prestazione.

La “novazione oggettiva” è un modo “non satisfattorio di estinzione dell’obbligazione.

Questa definizione tecnica indica che non viene soddisfatto il credito originario, bensì si dà vita a un nuovo rapporto che prevede la soddisfazione del credito in un altro modo o ad altro titolo.

Ad esempio, dando una cosa, cosiddetta “datio in solutum” o l’estinzione a titolo di risarcimento e non a titolo di controprestazione (o pagamento a saldo).

Come si è accennato innanzi, infatti, non determinano novazione le pure modificazioni accessorie nello schema contrattuale.

Nel caso in cui sorgesse una contesa e il caso finisse sul tavolo del Tribunale sarebbe questi a stabilire se i requisiti accennati sopra ricorrono nel caso concreto.

Più precisamente, gli elementi necessari previsti dall’articolo 1230 Codice Civile italiano e da provare in giudizio  sono:

  • l'”aliquid novi” che ricorre quando cambi l’oggetto o il titolo dell’obbligazione, come detto innanzi;
  • l'”animus novandi” che ricorre quando vi sia la volontà non equivoca anche se tacita di estinguere l’obbligazione stipulata nel contratto e stipularne una nuova. Va affermata in giudizio, poiché non si presume ma, una volta dedotta, è desumibile anche dai fatti concludenti delle parti;
  • l'”obbligatio novanda” che rappresenta l’obbligazione da sostituire, in mancanza della quale la novazione non ha effetto per espressa previsione dell’articolo 1234 del Codice Civile italiano;
  • la “causa novandi”, che si scorge nell’interesse comune delle parti a conseguire un effetto novativo che deve palesarsi in modo inequivocabile, nel senso che si può manifestare anche nell’incompatibilità delle obbligazioni del nuovo patto con la causa del vecchio contratto (secondo alcuni, incompatibile con la sua funzione economico-sociale), rendendone impossibile la coesistenza nel caso di novazione oggettiva. Salvo che le parti decidano di manifestare espressamente l’intento di estinguere il precedente contratto.

Visto il dettato delle norme, che cosa ci dicono le interpretazioni delle regole sulla “novazione” del contratto di locazione di immobili?

 

I requisiti sopra indicati vengono appurati all’esito di una istruttoria nel processo civile e la valutazione del giudice deve essere logicamente e correttamente motivata. Ma trattasi pur sempre di una valutazione discrezionale.

Fermi i suesposti parametri, in definitiva, l’effetto novativo è stato considerato sussistente persino in mancanza di una manifestazione aperta dell’animus novandi ma solo in quanto il contenuto complessivo degli accordi appaia incompatibile con un intento volto alla conservazione del rapporto precedente.

Ad esempio, nel caso in cui, oltre al cambiamento del canone di locazione e della sua durata sia mutata anche una delle parti contraenti la giurisprudenza è stata portata a riconoscere una efficacia generatrice della riforma dei patti sopravvenuti. 

Nel contrario caso in cui le obbligazioni sopravvenute siano compatibili con quelle del precedente vincolo obbligatorio significa che le seconde consentono la sopravvivenza delle prime e si darebbe per confermata la volontà delle parti di avere due rapporti negoziali diversi.

La valutazione interpretativa si rende necessaria nella misura in cui occorra stabilire cosa abbiano inteso pattuire il locatore ed il conduttore quando il nuovo patto non sia del tutto incompatibile con il precedente.

Un parametro di riferimento è certamente rinvenibile nell’articolo 1231 del Codice Civile italiano che fornisce una casistica per cui non può parlarsi di novazione: l’elenco dei casi, sopra accennati, di variazione meramente accessorie della scheda contrattuale.

Sul piano pratico, dunque, se il mutamento dell’oggetto o del titolo dell’obbligazione non è tale da far pensare alla presenza dell’elemento oggettivo dell'”aliquid novi“, o se la sua fondatezza sia controversa non si avrà una novazione del contratto.

Dovrà essere il mutamento della “volontà contraria a mantenere il vecchio rapporto” a ricorrere in maniera tanto inequivocabile da consentire il riconoscimento dell’intervenuta novazione in presenza dell’elemento soggettivo dell'”animus novandi“.

FORMULARIO.

Alcuni esempi di contratto di locazione sono disponibili in forma di modelli utilizzabili per la redazione di un contratto di locazione di immobili a uso abitativo e non abitativo e possono essere sbloccati attraverso i seguenti link.

CONTRATTO DI LOCAZIONE DI IMMOBILE AD USO ABITATIVO TRA PERSONE FISICHE.

Clicca al link qui sotto per scaricare il modello:

https://www.lexub.com/d/contratto-di-locazione-di-immobile-ad-uso-abitativ…-2510#/

CONTRATTO DI LOCAZIONE CON CLAUSOLA DI SUBLOCAZIONE DI IMMOBILE AD USO UFFICIO TRA IMPRESE.

Clicca al link qui sotto per scaricare il modello:

https://www.lexub.com/d/contratto-di-locazione-con-clausola-di-sublocazion…-2512#/

 

CONTRATTO DI LOCAZIONE DI IMMOBILE AD USO COMMERCIALE CON CLAUSOLA DI RIDUZIONE DEL CANONE PER MIGLIORIE TRA UNA DITTA E UNA PERSONA FISICA.

Clicca al link qui sotto per scaricare il modello:

https://www.lexub.com/d/contratto-di-locazione-di-immobile-ad-uso-commerci…-2513#/

Italynlaw” Studio Legale ha pubblicato questo articolo.

Figura 16: veduta di Ostuni (BR).

Fonte: “Italynlaw“.

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